Optimisation des coûts et valorisation des actifs immobiliers
Optimisation des coûts et valorisation des actifs
Réduire les charges et séduire les locataires grâce à la rénovation énergétique
5 minutes de lecture / 4 février 2025
Hausse des charges énergétiques : un frein à la rentabilité
La flambée récente des prix de l’énergie pèse lourd sur les budgets des foncières. En 2022, l’inflation énergétique a dépassé +23%, alimentant la hausse des charges d’exploitation. Dans les copropriétés, les conséquences sont déjà mesurables : entre 2021 et 2024, le montant moyen des charges énergétiques a bondi de près de +23%. La même étude révèle que pour 65% des propriétaires la dépense énergie atteint jusqu’à 30% du total de leurs charges. Cette montée des coûts érode les marges et suscite une inquiétude majeure (60% des copropriétaires se déclarent très préoccupés), d’autant que le bouclier tarifaire s’estompe.
Rénovation énergétique : ROI et gains opérationnels
Investir dans la performance énergétique est rentable à moyen ou long terme. Par exemple, la mise en place d’une GTB et de systèmes de pilotage de l’énergie offre un retour sur investissement rapide (<2 ans) tout en générant jusqu’à 15% d’économies. L’modernisation des équipements (chaudières, éclairage LED, ventilation performante…) a un ROI typique de 3 à 10 ans, avec des gains de l’ordre de 10–20%. Des travaux plus lourds (isolation des parois, calorifugeage des réseaux, etc.) sont plus longs à amortir mais très efficaces : une isolation thermique globale peut réduire de près de 50% les besoins de chauffage. Au final, ces économies sur les factures contribuent à améliorer le ROI global du projet et peuvent être partiellement financées par les certificats d’économies d’énergie (CEE) ou aides publiques.
Les gains se traduisent aussi par une meilleure valeur patrimoniale. En cas de revente, la prime de la performance énergétique est substantielle : les « passoires thermiques » (étiquettes F/G) se vendent environ 5–20% moins cher qu’un logement de classe D équivalent, tandis qu’un logement A/B se négocie de +6% à +12% de plus. Au-delà du prix, un meilleur DPE facilite la location à des tarifs plus élevés.
Actifs performants : valeur verte et attractivité renforcées
Le renforcement de la performance énergétique rejaillit directement sur l’attractivité du bien. Les investisseurs et les locataires (notamment les grandes entreprises sensibles à la RSE) privilégient désormais les bâtiments économes en énergie. Ces immeubles « verts » bénéficient d’une valeur verte mesurée par une prime au loyer et au prix de vente. À l’inverse, les bâtiments énergivores subissent une « décote brune » : valeur amoindrie, charges d’exploitation plus élevées et désintérêt des preneurs. Dans les zones tendues, les foncières constatent déjà que les locaux rénovés séduisent plus rapidement des locataires premium, avec un taux de vacance stabilisé. Enfin, la réglementation française pousse à agir rapidement : la loi Climat impose l’interdiction progressive de la location des biens les plus énergivores (DPE G puis F dès 2025-2028), ce qui renforce l’enjeu de rénovation pour préserver la valeur locative.
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